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venerdì 18 novembre 2016

COME AVERE AGEVOLAZIONI FISCALI SULLE RISTRUTTURAZIONI IMMOBILIARI

Caro lettore,  

Si precisa che tutte le informazioni fiscali, di seguito riportate, sono tratte dal sito dell'Agenzia delle Entrate e sono da intendersi ad uso puramente informativo e che non vogliono, in alcuna misura, sostituirsi agli organi preposti all’assistenza, ma certamente agevolare il loro operato.
   
Hai investito in un immobile, magari in regime di "prima casa", e vuoi procedere alla ristrutturazione? Beh, l'Agenzia delle Entrate ha emesso una Guida dalla quale abbiamo tratto uno stralcio delle cose più importanti da dover sapere. Leggi con attenzione, mi racomando.

La detrazione fiscale delle spese per interventi di ristrutturazione edilizia è disciplinata dall’art. 16-bis del Dpr 917/86 (Testo unico delle imposte sui redditi). Dal 1° gennaio 2012 l’agevolazione è stata resa permanente dal
decreto legge n. 201/2011 e inserita tra gli oneri detraibili dall’Irpef al 36%.
La legge di stabilità 2016 (legge n. 208 del 28 dicembre 2015) ha prorogato al 31 dicembre 2016 la possibilità di usufruire della maggiore detrazione Irpef (50%), confermando il limite massimo di spesa di 96.000 euro per
unità immobiliare e per l’acquisto di mobili e di grandi elettrodomestici di classe non inferiore alla A+ (A per i forni), finalizzati all’arredo di immobili oggetto di ristrutturazione. Per questi acquisti sono detraibili le spese documentate e sostenute fino al 31 dicembre 2016, e va calcolata su un ammontare complessivo non superiore a 10.000 euro e ripartita in 10 quote annuali di pari importo.

LE AGEVOLAZIONI FISCALI
È possibile detrarre dall’Irpef (l’imposta sul reddito delle persone fisiche) una parte degli oneri sostenuti per ristrutturare le abitazioni e le parti comuni degli edifici residenziali situati nel territorio dello Stato. In particolare, i contribuenti possono usufruire delle seguenti detrazioni:
-50% delle spese sostenute (bonifici effettuati) fino al 31Dicembre 2016, con un limite massimo di 96.000 euro per ciascuna unità immobiliare;
-36%, con il limite massimo di 48.000 euro per unità immobiliare, delle somme che saranno spese dal 1° gennaio 2017.
L’agevolazione può essere richiesta per le spese sostenute nell’anno, secondo il criterio di cassa, e va suddivisa fra tutti i soggetti che hanno sostenuto la spesa e che hanno diritto alla detrazione.  Se gli interventi realizzati in ciascun anno consistono nella prosecuzione di lavori iniziati in anni precedenti, per determinare il limite massimo delle spese detraibili si deve tenere conto di quelle sostenute nei medesimi anni: si avrà diritto all’agevolazione solo se la spesa per la quale si è già fruito della relativa detrazione non ha superato il limite complessivo previsto.
Quando gli interventi di ristrutturazione sono realizzati su immobili residenziali adibiti promiscuamente all’esercizio di un’attività commerciale, dell’arte o della professione, la detrazione spetta nella misura ridotta del 50%. 

LA RIPARTIZIONE DELLA DETRAZIONE
La detrazione deve essere ripartita in dieci quote annuali di pari importo, nell’anno in cui è sostenuta la spesa e in quelli successivi.

Chi può fruire della detrazione?
L’agevolazione spetta non solo ai proprietari degli immobili ma anche ai titolari di diritti reali/personali di godimento sugli immobili oggetto degli interventi e che ne sostengono le relative spese:
  •  proprietari o nudi proprietari
  • titolari di un diritto reale di godimento (usufrutto, uso, abitazione o superficie)
  • locatari o comodatari
  • soci di cooperative divise e indivise
  • imprenditori individuali, per gli immobili non rientranti fra i beni strumentali o merce
  • soggetti indicati nell’articolo 5 del Tuir, che producono redditi in forma associata società semplici, in nome collettivo, in accomandita semplice e soggetti a questi ,equiparati ), alle stesse condizioni previste per gli imprenditori individuali.
Per quali lavori spettano le agevolazioni
A. Gli interventi indicati alle lett. a), b), c) e d) dell’articolo 3 del Dpr 380/2001 (Testo unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia). Si tratta degli interventi di manutenzione ordinaria, manutenzione straordinariarestauro e risanamento conservativo, ristrutturazione edilizia, effettuati su tutte le parti comuni degli edifici residenziali.

B. Quelli elencati alle lettere b), c) e d) dell’articolo 3 del Dpr 380/2001. In
particolare, la detrazione riguarda le spese sostenute per interventi di manutenzione straordinaria, per le opere di restauro e risanamento conservativo, per i lavori di ristrutturazione edilizia effettuati sulle singole unità immobiliari residenziali di qualsiasi categoria catastale, anche rurali e sulle loro pertinenze. Gli interventi di manutenzione ordinaria (vedi l’apposito paragrafo) sono quindi ammessi all’agevolazione solo se riguardano parti comuni di edifici residenziali.

C. Gli interventi necessari alla ricostruzione o al ripristino dell’immobile danneggiato a seguito di eventi calamitosi, anche se detti lavori non rientrano nelle categorie indicate nelle precedenti lettere A e B e a condizione che sia stato dichiarato lo stato di emergenza (per questi interventi la detrazione è stata introdotta dal Dl n. 201/2011).

D. Gli interventi relativi alla realizzazione di autorimesse o posti auto pertinenziali, anche a proprietà comune.

E. I lavori finalizzati
  • all’eliminazione delle barriere architettoniche, aventi a oggetto ascensori e montacarichi (per esempio, la realizzazione di un elevatore esterno all’abitazione)
  • alla realizzazione di ogni strumento che, attraverso la comunicazione, la robotica e ogni altro mezzo di tecnologia più avanzata, sia idoneo a favorire la mobilità interna ed esterna all’abitazione per le persone portatrici di handicap gravi, ai sensi dell’articolo 3, comma 3, della legge n. 104/1992.
F. Interventi relativi all’adozione di misure finalizzate a prevenire il rischio del compimento di atti illeciti da parte di terzi.

G. Gli interventi finalizzati alla cablatura degli edifici e al contenimento
dell’inquinamento acustico.

H. Gli interventi effettuati per il conseguimento di risparmi energetici, con particolare riguardo all’installazione di impianti basati sull’impiego delle fonti rinnovabili di energia. Rientra tra i lavori agevolabili, per esempio, l’installazione di un impianto fotovoltaico per la produzione di energia elettrica, in quanto basato sull’impiego della fonte solare e, quindi, sull’impiego di fonti rinnovabili di energia (risoluzione dell’Agenzia delle Entrate n. 22/E del 2 aprile 2013).

I. Gli interventi per l’adozione di misure antisismiche con particolare riguardo all’esecuzione di opere per la messa in sicurezza statica. 

L. Gli interventi di bonifica dall’amianto e di esecuzione di opere volte a evitare gli infortuni domestici.

Cosa deve fare chi ristruttura per fruire della detrazione?
Gli adempimenti previsti per richiedere la detrazione sulle spese di ristrutturazione sono stati, negli ultimi anni, semplificati e ridotti.
E’ sufficiente indicare nella dichiarazione dei redditi i dati catastali identificativi dell’immobile e, se i lavori sono effettuati dal detentore, gli estremi di registrazione dell’atto che ne costituisce titolo e gli altri dati richiesti per il controllo della detrazioneInoltre, occorre conservare ed esibire, a richiesta degli uffici, i documenti indicati nel provvedimento del Direttore dell’Agenzia delle Entrate del 2 novembre 2011.
In particolare, oltre ai documenti indicati, il contribuente deve essere in possesso (per lavori sulleparti comuni), di:
  • domanda di accatastamento (se l’immobile non è ancora censito)
  • ricevute di pagamento dell’imposta comunale (Ici-Imu), se dovuta
  • delibera assembleare di approvazione dell’esecuzione dei lavori (per gli interventi su parti comuni di edifici residenziali) e tabella millesimale di ripartizione delle spese
  • dichiarazione di consenso del possessore dell’immobile all’esecuzione dei lavori, per gli interventi effettuati dal detentore dell’immobile, se diverso dai familiari conviventi
  • abilitazioni amministrative richieste dalla vigente legislazione edilizia in relazione alla tipologia di lavori da realizzare (concessioni, autorizzazioni, ecc.) o, se la normativa non prevede alcun titolo abilitativo, dichiarazione sostitutiva dell’atto di notorietà in cui indicare la data di inizio dei lavori e attestare che gli interventi realizzati rientrano tra quelli agevolabili.
Come si può perdere la detrazione?
La detrazione non è riconosciuta, e l’importo eventualmente fruito viene recuperato dagli uffici, quando:
  • non è stata effettuata la comunicazione preventiva all’Asl competente, se obbligatoria
  • il pagamento non è stato eseguito tramite bonifico bancario o postale o è stato effettuato un bonifico che non riporti le indicazioni richieste (causale del versamento, codice fiscale del beneficiario della detrazione, numero di partita Iva o codice fiscale del soggetto a favore del quale il bonifico è effettuato)
  • non sono esibite le fatture o le ricevute che dimostrano le spese effettuate
  • non è esibita la ricevuta del bonifico o questa è intestata a persona diversa da quella che richiede la detrazione
  • le opere edilizie eseguite non rispettano le norme urbanistiche ed edilizie comunali sono state violate le norme sulla sicurezza nei luoghi di lavoro e quelle relative agli obblighi contributivi. Per queste violazioni il contribuente non decade dal diritto all’agevolazione se è in possesso della dichiarazione di osservanza delle suddette disposizioni resa dalla ditta esecutrice dei lavori (ai sensi del Dpr 28 dicembre 2000, n. 445).
Se cambia il possesso?
Se l’immobile sul quale è stato eseguito l’intervento di recupero edilizio è venduto prima che sia trascorso l’intero periodo per fruire dell’agevolazione, il diritto alla detrazione delle quote non utilizzate è trasferito, salvo diverso accordo delle parti, all’acquirente dell’unità immobiliare (se persona fisica).

Cumulabilità con la detrazione Irpef per il risparmio energetico
La detrazione per gli interventi di recupero edilizio NON è cumulabile con
l’agevolazione fiscale (detrazione del 65%) prevista per i medesimi interventi dalle disposizioni finalizzate al risparmio energetico.

Detrazione per l’acquisto di mobili e di grandi elettrodomestici
Già trattata specificatamente in analogo articolo, usa la barra di ricerca sita sotto la testata di questo sito!

L’IVA SULLE RISTRUTTURAZIONI EDILIZIE
Sulle prestazioni di servizi relativi a interventi di manutenzione, ordinaria e straordinaria, realizzati su immobili residenziali, è previsto un regime agevolato, che consiste nell’applicazione dell’Iva ridotta al 10%. Le cessioni di beni restano assoggettate all’aliquota Iva ridotta, invece, solo se la relativa fornitura è posta in essere nell’ambito del contratto di appalto. Tuttavia, quando l’appaltatore fornisce beni di valore significativo, l’aliquota ridotta si applica ai predetti beni soltanto fino a concorrenza del valore della prestazione considerato al netto del valore dei beni stessi. Tale limite di valore deve essere individuato sottraendo dall’importo complessivo della prestazione, rappresentato dall’intero corrispettivo dovuto dal committente, il valore dei beni significativi.
I beni significativi sono stati espressamente individuati dal decreto 29 dicembre 1999. Si tratta di:
  • ascensori e montacarichi
  • infissi esterni e interni
  • caldaie
  • video citofoni
  • apparecchiature di condizionamento e riciclo dell’aria
  • sanitari e rubinetteria da bagni
  • impianti di sicurezza.
Su questi beni significativi, quindi, l’aliquota agevolata del 10% si applica solo sulla differenza tra il valore complessivo della prestazione e quello dei beni stessi. Esempio:
Costo totale dell’intervento 10.000 euro, di cui
a) per prestazione lavorativa 4.000 euro
b) costo dei beni significativi (per esempio, rubinetteria e sanitari) 6.000 euro.
Su questi 6.000 euro di beni significativi, l’Iva al 10% si applica solo su 4.000 euro, cioè sulla differenza tra l’importo complessivo dell’intervento e quello degli stessi beni significativi (10.000 - 6.000 = 4.000). Sul valore residuo (2.000 euro) l’Iva si applica nella misura ordinaria del 22%.

Non si può applicare l’Iva agevolata al 10%:
  • ai materiali o ai beni forniti da un soggetto diverso da quello che esegue i lavori
  • ai materiali o ai beni acquistati direttamente dal committente
  • alle prestazioni professionali, anche se effettuate nell’ambito degli interventi finalizzati al recupero edilizio
  •  alle prestazioni di servizi resi in esecuzione di subappalti alla ditta esecutrice dei lavori. In tal caso, la ditta subappaltatrice deve fatturare con l’aliquota Iva ordinaria del 22% alla ditta principale che, successivamente, fatturerà la prestazione al committente con l’Iva al 10%, se ricorrono i presupposti per farlo.
Iva agevolata per lavori di restauro, risanamento conservativo e ristrutturazione
Per tutti gli altri interventi di recupero edilizio è sempre prevista, senza alcuna data di scadenza, l’applicazione dell’aliquota Iva del 10%.

A. delle prestazioni di servizi dipendenti da contratti di appalto o d’opera relativi alla realizzazione degli interventi di:
  •  restauro
  •  risanamento conservativo
  •  ristrutturazione
B. dell’acquisto di beni, con esclusione di materie prime e semilavorati, forniti per la realizzazione degli stessi interventi di restauro, risanamento conservativo e di ristrutturazione edilizia, individuate dall’articolo 3, lettere c) e d) del Testo Unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia, approvato con Dpr 6 giugno 2001, n. 380.
L’aliquota Iva del 10% si applica, inoltre, alle forniture dei cosiddetti beni finiti, vale a dire quei beni che, benché incorporati nella costruzione, conservano la propria individualità (per esempio, porte, infissi esterni, sanitari, caldaie, eccetera). L’agevolazione spetta sia quando l’acquisto è fatto direttamente dal committente dei lavori, sia quando ad acquistare i beni è la ditta o il prestatore d’opera che li esegue.

LA DETRAZIONE PER GLI ACQUIRENTI E GLI ASSEGNATARI DI
IMMOBILI RISTRUTTURATI
È prevista una detrazione Irpef anche per gli acquisti di fabbricati, a
uso abitativo, ristrutturati. In particolare, la detrazione si applica nel caso di interventi di ristrutturazione riguardanti interi fabbricati, eseguiti da imprese di costruzione o ristrutturazione immobiliare e da cooperative edilizie
che provvedono, entro 18 mesi dalla data del termine dei lavori, alla
successiva alienazione o assegnazione dell’immobile.

Infine, per beneficiare dei Bonus fiscali, i clienti finali potranno avvalersi di servizi d’assistenza fiscale di qualità presso i CAF o i consulenti fiscali.

Tony Locorriere